多数人只是在怀疑，没想到是真的！

 

武汉楼市有一个恐怖真相，埋了无数买房人绝对不仅仅是楼市行情差的问题，而是武汉楼市这两年，已经在自食这二十多年横行无阻的恶果，在接受市场规律的鞭打是什么让武汉楼市这个公子哥，从昔日的辉煌腾达到落魄求救，从鲜衣怒马到一脸衰相，。

真相是：武汉居然不缺房子！预约直播间了解长三角如何买房。01 武汉居然不缺房子！凯叔不是危言耸听，直接给大家上数据：2000年—2009年，武汉商品房成交套数为635206套。

2010年—2017年，武汉新建商品住宅成交套数为1419828套。

2018年—2022年，武汉新建商品住宅成交套数为86.7万套。

2023年上半年武汉新建商品住宅成交套数61447套目前为止武汉大量的狭义库存量我就先不上了仅仅以上数据就意味着，2000年—2023年武汉累计销售商品房2984481套，这个数据几乎是完全脱水版！（2000—2009年凯叔统计的是商品房套数，2010年—2023年所有统计数据都为商品住宅套数）

而根据相关数据，2007~2020年间，武汉拆迁安置房大约建成70万套，2021年共建成36176套，2022年共建成2.58万套累加下来，武汉2000年—2023年存量房总计374.6万套！而2000年之前武汉还存在着大量的房子。

1999年，武汉常住人口789万人，户籍人口740.2万人，房屋套数打底在100万套以上这么一叠加下来，武汉存量房高达约475万套，这个数据还没算上2000年以后各种单位福利房，私人建造房，公租房、廉租房。

武汉常住人口是多少呢？2023年初全市常住人口1373.90万人。扣除168.29万在校大学生数量，剩余常住人口1205.61万，约等于401万户。

高达475万套的存量房，对应约401万的城市户数，这样的数据推算下来，武汉根本不缺房！而武汉每年25万套左右的新推住宅增量，足以覆盖武汉年均20万的人口增量数据只能说明一个问题，武汉房屋空置化其实很严重，一些房子是常年不住人的，大量本地人2套、3套很正常，当然也有大量的外地人没有房子。

所以不缺房子的武汉，每一次楼市寒冬熬不过去的时候，武汉的杀手锏，就是号召百万大学生去库存。2017年开始，武汉启动“百万大学生留汉工程”，开启零门槛落户。

2022年，武汉的抢人大战，甚至普及到了大学生父母。

2023年4月，启动百万大学生安居行动！各种买房补贴花样诱惑。

为了号召大学生买房去库存，每一轮政策都是奇招百出，诚意满满02 武汉的房子为什么这么多？这离不开过去二十年里武汉的天量土地供应武汉和杭州一样，都是卖地狂魔，2021年土地财政依赖度排名全国第四，高达120%，仅次于杭州、佛山、南京。

以最近7年为例，武汉除了2022年土拍腰斩，其它年份都是“天量供地”模式。与此对应的库存量，也是惊人的逐年攀升。

更恐怖的是，武汉住房容积率之高，全国第三！三环内主城区容积率普遍在4以上，这意味着武汉的天量土地供应之下，还盖出了数不清的超高层住宅主城区动辄40多层的住宅楼，密密麻麻的强排，超过30层的住宅小区，直接破千了。

天量土地供应量x超高住宅容积率的结果，就是武汉房子暴多，制造了大量的高层、超高层之上的平庸房产20多年前飞出枪口的子弹，在今天才直逼命门而来，击中了武汉楼市哪些房子最终会躺枪，沦为时代的弃子？03 未来几年，大量平庸房产。

将直面“拼多多”现象！两大关键信号，已经暴露了武汉大量房子绝望的命运：信号一：2021年国家发改委多次表态，超大特大城市将转变开发建设方式，合理降低开发强度和人口密度2022年5月，武汉终于发布了明确的限容政策。

这意味着， “擎天柱”肆虐的武汉，楼市命运将发生巨大转向另一个信号，是今年6月26日，住建部部长提出，探索建立房屋养老金制度，见《信号！买房人的命运，就此改变》一方面未来武汉的容积率会大幅下降，低密住宅将大行其道，另一方面，未来住房养老金高成本阴影笼罩，之前大量建设的高层、超高层住宅，极有可能会。

沦为被时代抛弃的产品，在价格上成为任人宰割的对象：超高层建筑，砍5刀！房龄太老，砍1刀！户型太差，一个卫生间，砍3刀！什么，老破小学区变了？全员疯狂转发，砍10刀！04 遍地是房的武汉楼市什么样的房子还有机会？

那么你问，武汉楼市还有机会吗？当然有在过去十几年的增量市场，楼市拼的是速度，那么接下来武汉的存量市场，一定拼的是质量越是平庸房产当道，好房子越发显得凤毛麟角当武汉不再缺刚需性的房子，人们对好房子的渴求，就会成为整体市场真正的刚需！。

毕竟房子的数量再多，也没办法阻挡住人们对美好生活的向往什么叫美好生活？一个核心名词，就是改善1. 功能改善，将淘汰武汉50%的产品！2006年发布的90/70政策（即规定70%住房是90平方米以下的户型），武汉整整执行了8年之久，造就了大批量的90㎡以下三房一卫户型。

图：2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比伴随着二胎、三胎政策的落地，这类小户型产品，正在迎来史无前例的“抛售潮”！事实上整体二线城市的二手房市场，这类产品已经发出了响彻长空的悲鸣声。

武汉这类产品，大部分都是三房一卫、两房一卫户型，对于很多三口之家、四口之家而言，真心属于苹果时代被嫌弃的洛基亚手机，完全落伍了，而苏州这样的市场老早就抛弃了1卫产品早在2年之前，凯叔就针对光谷中心城买房群体做过一次购房需求调研，调研群体中， 25—30岁的年轻人占比42.54%，很大程度上代表了刚需们首次置业的强需求点。

关于首次置业，他们的其中一项呼声最高的需求是什么？

看到没，三房两卫才是年轻人群体真正的刚需！没有谁愿意早起急着上班的时候经常需要敲卫生间的门。关于户型内部的功能性，他们呼声最高的是什么？

采光，通风，得房率，这是来自刚需们的灵魂呼喊，大家太需要进深短、大面宽的户型，让阳光照进家里的每一寸角落了，但是事实上，在今天的武汉存量市场，大行其道的依然是类似这样的垃圾户型。

典型的进深长，面宽窄，采光很差，这些落后的户型，迟早会被买方为王的市场吊着打！2. 品质改善，将跑赢武汉80%的房产！只有深刻了解大多数人对前任住房的“心头所恨”，才能找准大多数人的“心头大爱”从建筑外立面的颜值，到社区景观的逼格，从对邻里圈层层次的挑剔，到最近几年武汉各大楼盘业主们锣鼓喧天的换物业行动……。

越是改善，越想把对前任住房的所有将就，都变成讲究在这样的需求面前，客户就如“渣男”：只要有钱了，就会无情的抛弃掉所有的前任住房们3.资源改善，武汉市场最后10%的王者！什么是资源改善？凯叔一再强调过自己的买房策略：。

产业+资源+品质+稀缺只有兼具这四个品质的房子，才可以真正被称为资产按照这个标准，超高层住宅，别碰！落伍了的户型，别碰！老破小，别碰！哪怕带着学区资源，风险系数也极高！这一轮救市，一定会救到你相信为止楼市一定会回暖，但是武汉楼市也必将会呈现极致的分化：。

核心资产供不应求原地飞升，垃圾资产价格厮杀贴身肉搏如何踩准这一轮楼市回暖周期，加快抛售垃圾资产，完成核心资产的优化配置，这段时间请密集关注凯叔直播间凯叔近期将在武汉举行粉丝见面会，关于武汉接下来买房怎么选可以现场和凯叔交流，另外光谷中心城团购项目将有神秘惊喜，不容错过，有兴趣的可以扫码加微信发。

“见面会”报名

假如你是第一次见到凯叔的文章，你可能还不知道这个有点骄傲的家伙有多谦逊，那么请看看他的历史文章吧往期回顾：城论：尽管你不信，但老城已死，新城当立！韩国江南区往事（二）韩国江南区往事（一）再见，2020年!。

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