公司为客户供给尺度化、专业化的物业办理效劳，同时也供给多范例的增值配套效劳，确保满意客户在根底物业效劳外多样化的需求

　　公司为客户供给尺度化、专业化的物业办理效劳，同时也供给多范例的增值配套效劳，确保满意客户在根底物业效劳外多样化的需求。

　　陈述期内，公司别离完成停业支出16,829.05万元、27,394.74万元、30,631.50万元和24,938.30万元。停止2023年9月末，公司在管面积1,090.82万平方米，此中室第项目面积998.67万平方米，占比91.55%，非室第项目面积92.15万平方米，占比8.45%。

　　物业办理 指 经由过程选聘物业效劳企业，由物业效劳企业根据物业效劳条约商定，对衡宇及配套的设备装备和相干园地停止维修、养护、办理，保护物业办理地区内的情况卫生和相干次序的举动

　　《浙江省室第物业保修金办理法子》 浙江省群众当局 2007年4月 物业保修金的办理，保证物业一般维修和利用。

　　今朝行业集合度逐步提拔，不管是传统的根底营业仍是基于互联网和物联网的立异营业，对办理范围的请求都很高。公司将来相称长的期间都要把范围的增加作为主要计谋使命。

　　在满意主停业务开展需求的同时，活动资产的增长可以优化公司本钱构造，加强偿债才能，低落公司资金活动性风险，加强公司抗风险才能，提拔公司可连续开展才能，为公司的安康、不变开展奠基根底。

　　国产业业政策的撑持为物业办理行业的开展指清楚明了标的目的、增进了物业办理行业向高品格连续开展，给物业办理行业缔造了财产开展的优良机缘。

　　互联网及智能化手艺的不竭提拔与开展，其使用不只能使得物业办理服从大幅度提拔，同时还能促使物业效劳企业在贸易形式长进行立异，增进物业效劳的转型晋级，使得效劳范畴获得拓展，还能得到财产附加值，延长物业生态圈。借助互联网及智能化手艺，物业效劳企业逐步向住户增加增值效劳，如在线水电煤缴费、手机充值、糊口信息查询及在线预定下单等，进步住民糊口便利性的同时也开展了新的红利点。多元营业开展起首在百强物业企业初见效果常识库的功用，中国指数研讨院数据显现，2017-2021年，百强物业企业多种运营支出奉献度从18.20%提拔至23.77%，且显现逐年上升的态势。

　　运营范畴：企业总部办理；信息手艺征询效劳；软件开辟；告白设想、署理；告白建造；集会及展览效劳；物业办理；家政效劳；野生智能硬件贩卖；贩卖署理；常识产权效劳（专利署理效劳除外）；手艺效劳、手艺开辟、手艺征询、手艺交换、手艺让渡、手艺推行。

　　因而，物业办理行业具有必然的地区性。可是跟着行业的开展，具有品牌劣势的物业效劳企业曾经逐渐打破地区的限定，增长笼盖地域范畴。

　　物业办理行业作为劳动麋集型行业，人力本钱在主停业务本钱中的占比力大。比年来，跟着职工人为尺度和社保福利的刚性调升，用工本钱连续上涨，物业效劳企业运营风险日趋加重。因而，本钱上涨已成为影响物业效劳企业开展的主要身分之一。

　　刊行工具基于本次向特定工具刊行股票所获得的股分因公司送红股、本钱公积金转增股本等情势所衍生获得的股分亦应服从上述股分锁定摆设。限售期完毕后，刊行工具将根据中国证监会及厚交所的有关划定施行。相干羁系机构关于本次刊行工具所认购股票锁按期还有请求的，从其划定。

　　物业效劳曾经从开辟企业的营业保证部分生长为自力的行业板块，今朝曾经成为全社会主要的民生行业，干系到群众大众美妙糊口希望的完成，行业代价到达了新高度。

　　《国度开展变革委关于铺开部门效劳价钱定见的告诉》 国度发改委 2014年12月 铺开非保证性住房物业效劳和室第小区泊车效劳价钱。

　　公司在案场效劳方面成立了本身的效劳尺度系统，客户能够按照项目范围、定位、用度预算挑选适宜尺度搭配。

　　物业办理行业的自律性构造包罗中国物业办理协会（CPMI）及各地域物业办理协会等。作为行业内最主要的自律性构造，中国物业办理协会建立于 2000年，为具有社团法人资历的天下性社会合体，成员以物业效劳企业为主，许可其他相干企业参与，主管部分为中华群众共和国住房和城乡建立部。其营业范畴包罗：经当局有关部分核准或拜托，到场物业办理行业法令、法例、行业尺度，和宏观调控、财产政策、行业开展计划、行业准入前提等研讨订定，展开诚信办理和从业职员程度评价。主动向当局部分反应行业和会员诉求，提出行业开展和立法等方面的定见和倡议等。

　　2022年12月28日，中天效劳召开2022年第四次暂时股东大会，审议经由过程耽误本次刊行股东大会决定有用期和提请股东大会耽误受权董事会及其受权人士全权打点本次刊行有关事件有用期等相干议案。

　　公司在运营各范例物业项目标同时，与相干客户连结了优良的协作干系，凭仗优良的效劳品格和优良的办理才能，在业内积聚了优良的口碑，加强了公司出名度，为公司将来项目标不变性与拓展性打下了坚固的根底。

　　物业效劳的订价形式与物业项目标范例或衡宇的性子相干，对此，各地当局部分做出了具体的划定。普通来讲，一般室第的前期物业效劳免费实施当局指点价，有订价权限确当局价钱主管部分会地产行政主管部分按照物业办理效劳品级尺度等身分，订定响应的基准价及其浮动幅度，并按期宣布常识产权评价陈述。除此之外的其他物业项目，如别墅、商店、办公楼、和非前期的一般室第物业效劳等，实施市场调理价，由物业效劳企业与客户基于市场价钱配合约定。

　　同时，公司在人材的储蓄、培育、办理等方面亦构成了较为健全的系统。在人材办理方面，人力资本中间经由过程“内部人材库”对公司员工兼顾办理，聚焦项目司理、项目管家常识产权纠葛行政调整、管培生等枢纽步队才能建立及梯队培育。公司的人材办理系统为优化员工构造，提拔员工效能，包管公司的团队劣势作出了较大的奉献。

　　《关于增进建立行业民营经济开展的多少定见》 浙江省住房和城乡建立厅 2019年1月 鼓舞撑持房地产企业与养老、医疗、教诲、旅游等财产浸透交融，促进住房租赁范围化专业化，鼓舞和指导民营物业企业向糊口效劳全财产链综合效劳转型。

　　物业办理，是指经由过程选聘物业效劳企业，由物业效劳企业根据物业效劳条约商定，对衡宇及配套的设备装备和相干园地停止维修、养护、办理，保护物业办理地区内的情况卫生和相干次序的举动。

　　今朝公司供给的次要效劳按营业范例可分为物业办理及配套增值效劳、案场效劳两大类，详细引见以下：

　　本次刊行已得到深圳证券买卖所上市考核中间考核经由过程，终极刊行数目将在经中国证监会注册后，由董事会按照股东大会的受权与保荐机构（主承销商）协商肯定终极的刊行数目。

　　《“十四五”城乡社区效劳系统建立计划》 发改委 2022年3月 鼓舞开展社区物业、维修、家政、餐饮、批发、美容美发等糊口性效劳业；鞭策社区物业装备设备、安防等智能化革新晋级。集约建立聪慧社区信息体系，开辟聪慧社区挪动使用效劳，加快线上线下交融。

　　《浙江省物业效劳免费办理施行法子（试行）》 浙江省物价局 2005年5月 标准物业效劳免费举动，保证业主和物业办理企业的正当权益。

　　2015年，公司经由过程刊行股分及现金付出的方法购置巴士科技100%的股权，买卖敌手商定2015年、2016年和2017年巴士在线科技有限公司完成经审计的归属于母公司股东的净利润不低于许诺数，不然应根据《红利许诺及抵偿和谈》的商定对公司予以抵偿。停止本召募仿单签订日，抵偿任务人邓长春还没有实行其股分回购抵偿任务，中麦控股有限公司及王献蜀还没有实行其股分回购抵偿任务或现金付出任务，公司存在严重资产重组功绩许诺抵偿的兑现风险。

　　今朝公司效劳工具次要包罗室第、贸易写字楼等，营业地区以长江三角洲地域为主，辐射新疆、陕西、长沙等地，合时向天下拓展。

　　物业办理公司为联系关系地产公司供给尺度化、专业化的物业办理及配套效劳，系物业办理效劳行业的运营特性。今朝公司物业办理效劳营业次要滥觞于联系关系地产公司开辟、建立的项目，假如联系关系地产公司的运营发作严重变革，能够对公司连续红利才能形成倒霉影响。

　　《物业效劳免费办理法子》 国度发改委、建立部 2004年1月 标准物业效劳免费举动，保证业主和物业办理企业的正当权益。

　　5 深圳市乱世景投资有限公司-深圳前海乱世轩金投资企业（有限合股） 7,500,000 2.56 限售股

　　实践掌握人楼永良的根本状况以下：楼永良师长教师，1954年1月诞生常识库的功用，EMBA硕士，初级工程师，中国籍，无境外永世居留权。1983年1月至1987年9月，任浙江省东阳市第二修建工程有限公司运营科长；1987年10月至1993年5月，任东阳市修建装置工程有限公司副总司理兼上海工区主任；1993年6月至1996年11月，任东阳市修建装置工程有限公司总司理、；1996年12月至2000年12月，任中天建立团体有限公司董事长、总司理；2001年1月至2006年11月，任中天建立团体有限公司董事长、总裁；2006年11月至2019年5月，任中天控股团体有限公司及中天建立团体有限公司董事长；2019年5月至今，任中天控股团体有限公司董事长、CEO。

　　《物业办理条例》中华群众共和国国务院第379命令（2018年3月订正） 国务院 2003年9月 标准物业办理举动，保护业主和物业效劳企业的正当权益，改恶人民大众的糊口和事情情况。

　　本次刊行完成后，根据本次向特定工具刊行股票的上限34,565,289股测算，不思索其他变解缆分，天纪投资将持有公司94,578,291股股分，占公司总股本的28.91%，不超越公司届时已刊行股分数目的30%，本次刊行不会触发《上市公司收买办理法子》第四十七条第二款的相干划定的要约收买任务。

　　按照《适意图见第18号》，财政性投资包罗但不限于：投资类金融营业；非金融企业投资金融营业（不包罗投资前后持股比例未增长的对团体财政公司的投资）；与公司主停业务无关的股权投资；投资财产基金、并购基金；拆借资金；拜托；购置收益颠簸大且风险较高的金融产物等。

　　2023年12月8日，中天效劳召开第六届董事会第四次集会，审议经由过程了关于耽误向特定工具刊行股票股东大会决定有用期和关于提请股东大会耽误受权董事会及其受权人士全权打点本次向特定工具刊行 A股股票有关事件有用期的议案。

　　SaaS 指 Software as a Service 的简写，即经由过程收集供给的软件效劳，专为收集托付而设想，可便于用户经由过程互联网托管、布置以接入信息效劳

　　5、停止近来一期末，不存在金额较大的财政性投资的根本状况.................. 44

　　同时，物业企业从效劳社区到到场社会管理知识产权代理公司销售工作好做吗，负担起愈来愈多的社会大众效劳本能机能，好比经由过程社区效劳平台，为业主供给蔬菜生鲜配送等一样平常糊口物质配送效劳。

　　停止本召募仿单签订日，天纪投资持有公司60,013,002股股分，占公司总股本的20.51%，为公司控股股东。

　　颠末40余年的探究和快速开展，我国的物业办理行业范围不竭扩展，行业集合度逐步进步，办理程度明显提拔。比年来，伴跟着百姓经济的高速增加和互联网、智能化等科技手艺在效劳业范畴的浩瀚立异和使用，物业办理行业也获得了长足的开展。

　　《国务院关于修正部门行政法例的决议》中华群众共和国国务院第666命令 国务院 2016年2月 删去《物业办理条例》中关于物业办理职业天分的第三十三条、第六十一条。

　　城镇化程度的进步使得室第及其他房产项目需求增长，对物业办理的需求也跟着物业数目增加而日趋增长。我国房地产行业及物业办理行业将跟着城镇化程度进步而持续开展。

　　《关于鞭策物业效劳企业放慢开展线上线下糊口效劳的定见》 住建部、工信部等 2020年12月 鞭策物业效劳线上线下一体化

　　《关于促进根本养老效劳系统建立的定见》 中心、国务院 2023年5月 鼓舞社会力气到场供给根本养老效劳，撑持物业效劳企业量体裁衣供给居家社区养老效劳。

　　停止2023年9月30日，刊行人应收账款账面余额为9,398.55万元，账面代价为8,871.49万元。2023年1-9月受刊行人收到回款速率减慢等影响，近来一期运营举动现金流量净额为-680.30万元。刊行人次要客户均为房地产开辟商、写字楼租户和物业业主，若下业政策大概下旅客户运营状况发作严重倒霉变革，则存在因部门应收金钱没法发出而发作坏账丧失的风险，并能够因资金周转艰难影响一般的消费运营。

　　物业办理行业是房地财产综合开辟的持续和完美，是当代化都会办理的主要构成部门，且与群众糊口息息相干，因而遭到国产业业政策的鼓舞和撑持。比年来，国度连续出台了一系列财产政策为物业办理行业供给了优良的政策情况。

　　《浙江省物业地区相干共有设备装备办理法子》 浙江省群众当局 2007年4月 保物业地区内相干共有设备装备的一般运转。

　　房地财产是物业办理的上业，物业办理行业的开展与上业联络严密。房地财产关于鞭策住民消耗晋级、改进民生具有主要感化，当局向来非常正视房地财产的羁系和调控，针对房地产市场周期颠簸而采纳响应政策以不变市场。因而，房地产相干行业受宏观政策影响较大。房地财产的政策订定主体庞大，政策手腕丰硕多样，并且因为我国房地财产开展疾速，法例及羁系系统需求完美的地方较多，因而，政策推出的节拍也较为频仍常识产权评价陈述。上业的政策变更将会给物业办理行业带来必然的运营风险。

　　本公司及部分董事、监事、初级办理职员许诺召募仿单及其他信息表露材料不存在任何虚伪纪录、误导性陈说或严重漏掉，并对实在在性、精确性及完好性负担响应的法令义务。

　　宋都效劳团体有限公司（以下简称“宋都效劳”）于2017年5月设立，次要办公地在浙江省杭州市，宋都效劳营业次要集合在长江三角洲地域。

　　若本次向特定工具刊行股票实践召募资金净额少于上述项目拟投入召募资金金额，公司将按照实践召募资金净额，根据项目标轻重缓急等状况，调解并终极决议召募资金的详细投资项目、优先次第及各项目标详细投资额，召募资金不敷部门由公司以自有资金或经由过程其他融资方法处理。

　　物业办理行业属于房地产开辟行业的下流，物业效劳的增量需求与新建住民室第、办公用房范围亲密相干。可是关于具有必然范围的物业效劳企业而言，存量营业可以给企业供给不变、连续的停业支出，因而，物业办理效劳行业团体上周期性较弱。

　　2、本次向特定工具刊行股票的刊行工具为公司控股股东天纪投资，天纪投资以现金方法认购本次刊行的股票。

　　肯定参与招标后，公司根据潜伏客户的请求，以满意客户效劳需乞降公司本身开展为目的设想效劳计划并体例物业办理招标书参与招标。公司收到中标告诉后，按效劳计划内容订定物业效劳和谈，并与客户停止相同和好商。单方告竣分歧后，签署物业效劳和谈，公司随即根据条约内容方案展开效劳事情。

　　公司一直以“至心创作发明美妙糊口”为企业任务，以“真 善 美 好”为中心代价观，对峙“至心效劳每天”的效劳理念，打造极具综合气力的物业效劳运营商。

　　1能否属于对现有营业（包罗产物、效劳、手艺等，下同）的扩产 是。该项目用于完美刊行人现有营销收集系统，提拔刊行人现有营业的市场范围 是。该项目用于刊行人现有物业办理效劳营业的手艺晋级与硬件智能革新 是。该项目用于刊行人现有物业办理效劳营业中的人力资本系统，并经由过程信息化、数字化建立，进步人力资本事情服从 是。该项目用于公司活动资金需求，减缓运营性资金压力，并进步公司的抗风险才能和可连续开展才能

　　5、本次刊行完成后，天纪投资认购的本次刊行的股票自本次刊行完毕之日起36个月内不得让渡。天纪投本钱次刊行前持有的上市公司股分，在本次刊行完毕之日起18个月内不买卖或让渡，但向实践掌握人掌握的其他主体让渡上市公司股分的情况除外。天纪投资将按拍照关法令、法例和中国证监会厚交所的相干划定和上市公司的请求就本次刊行认购的股票打点相干股票锁定事件。

　　公司案场效劳的次要工具为房地产贩卖中间、榜样房、大型举动等。案场效劳项目条约时长凡是为一年，按月结算，按期停止查核。

　　停止2023年9月30日，公司物业办理及配套效劳在管项目大部门滥觞于联系关系方开辟、建立的项目，公司自力拓展的项目占比力低。公司在肯定募投项目之行进行了慎重论证，但在项目施行过程当中，能够呈现因公司自力拓展项目才能有限招致募投项目效益不达预期的风险，同时亦能够呈现宏观政策和市场情况发作倒霉变更、行业合作加重等不成预感身分，从而招致募投项目没法发生预期收益的风险。

　　包干制 指 客户向物业效劳企业付出牢固物业效劳用度，红利大概吃亏均由物业效劳企业享有或负担的物业效劳计费方法

　　运营范畴 实业投资，投资办理，企业办理征询，房地产开辟运营，安康办理（不含诊疗效劳），养老财产投资。（依法须经核准的项目常识产权评价陈述，经相干部分核准前方可展开运营举动）

　　6、本次向特定工具刊行股票拟召募资金总额不超越 16,729.60万元，扣除刊行用度后，召募资金净额拟局部用于以下项目：

　　《关于增强和改良室第物业办理事情的告诉》 住房和城乡建立部、中心政法委、中心文化办等10部委 2020年12月 明白物业效劳企业展开养老、家政等糊口性效劳营业，可依规申请响应优惠搀扶政策

　　公司为室第类和非室第类的客户供给相干物业办理效劳，效劳内容包罗传统物业办理和专业化配套的增值效劳常识产权纠葛行政调整，传统物业办理效劳次要为次序保护、情况保洁、泊车办理、绿化养护等；专业化配套的增值效劳次要为综合办理、工程保护、社区贸易、社区文明、家政效劳、车位掮客等依托传统物业办理展开的配套营业。

　　《物业承接检验法子》 住房和城乡建立部 2011年1月 标准物业承接检验举动，增强前期物业办理举动的指点和监视。

　　佳源效劳控股有限公司（以下简称“佳源效劳”）于2020年3月设立，次要办公地在浙江省嘉兴市，于2020年12月在香港联交所主板上市。佳源效劳营业次要集合在长江三角洲地域。

　　2023年4月7日，中天效劳召开2022年度股东大会，审议经由过程了公司向特定工具刊行股票计划的论证阐发陈述等相干议案。

　　公司的运营范畴为：企业总部办理；信息手艺征询效劳；软件开辟；告白设想、署理；告白建造；集会及展览效劳；物业办理；家政效劳；野生智能硬件贩卖；贩卖署理；常识产权效劳（专利署理效劳除外）；手艺效劳、手艺开辟、手艺征询、手艺交换、手艺让渡、手艺推行（除依法须经核准的项目外，凭停业执照依法自立展开运营举动）。

　　公司的主停业务为物业办理。思索到公司一样平常运营资金情况和将来营业开展计谋，公司需求弥补与营业开展情况相婚配的活动资金，以有用减缓公司运营性资金压力，满意公司营业连续扩大开展对活动资金的需求。

　　南都物业效劳团体股分有限公司是一家A股上市公司（证券简称：南都物业、证券代码：603506.SH），于1994年4月在浙江省杭州市建立。南都物业是浙江省第一讲明册建立的自力第三方物业效劳企业，营业范畴包罗：物业根底效劳、物业增值效劳、资产办理效劳和非业主增值效劳；效劳场景包罗：室第类、商写类、都会效劳类等多业态；营业次要集合在浙江、江苏、上海、河南等地域。

　　《前期物业办理招标招标办理暂行法子》 建立部 2003年9月 标准前期物业办理招标招标举动，庇护招标招标当事人的正当权益；标准业主大会的举动，保证决议计划，保护业主的正当权益。

　　公司的合作敌手次要为在天下范畴内具有必然出名度和市场影响力的物业效劳企业，次要合作敌手根本状况以下：

　　公司目上次要经由过程公然招招标、贸易会谈、客户间接拜托、业内推介等路子获得项目。关于在管项目，公司经由过程与甲方停止商务会谈的方法停止续签。公司订定了《投拓营销轨制》，建立了投资拓展中间，卖力市场调研阐发和项目拓展事情。

　　得到中国证监会注册后，公司将向深圳证券买卖所和中国证券注销结算有限义务公司深圳分公司申请打点股票刊行、注销和上市事件，实行本次向特定工具刊行股票的相干法式。

　　本次刊行满意《注册办理法子》第三十条关于契合国产业业政策和板块定位（召募资金次要投向主业）的划定。

　　物业办理行业是房地财产综合开辟的持续和完美，是当代化都会办理的主要构成部门，且与群众糊口息息相干，是国度鼎力撑持的向阳行业。比年来，国度连续出台了一系列财产政策为物业办理行业供给了优良的政策情况。2021年 3月，天下集会经由过程《中华群众共和国百姓经济和社会开展第十四个五年计划和2035年近景目的纲领》，提出以提拔便当度和改进效劳体验为导向，鞭策糊口性效劳业向高品格和多样化晋级，放慢开展安康、养老、托育、文明、旅游、体育、物业等效劳业，增强公益性、根底性效劳业供应，扩展笼盖全性命期的各种效劳供应。在财产政策的不竭撑持下，物业办理行业将迎来财产开展的机缘。

　　受我国地区经济开展不均衡和城镇化程度良莠不齐的影响，物业办理行业开展地区差别较较着。东部的企业数目、在管面积、运营支出等目标抢先于中部、西部和东北部地域。因为效劳与普通商品比拟具有立即性和分离性的特性，供给物业办理效劳的企业该当间隔客户群体较近，才气愈加精确地掌握业主的需求，进而供给愈加优良的物业效劳。

　　公司将按照本身的营业构造与特性，次要环绕手艺晋级与硬件智能革新两方面停止转型晋级，详细内容以下：1）建立数字化、智能化的办理平台，进一步晋级本能机能信息化体系，以完成办理体系集约化、一体化，从而提拔公司办理服从，低落办理本钱；2）建立物业SaaS体系，完成物业管明智能化；3）建立社区O2O电商平台，完成物业贸易效劳功用；4）对现有物业硬件设备停止智能化革新，增强在管物业项目标智能化程度，低落公司运营本钱，进步效劳质量和客户合意度；5）完成云托付体系建立，完成交房无纸化知识产权代理公司销售工作好做吗，提拔案场效劳质量；6）逐渐完成部门项目智能家居试点建立，探究全新户内智能体验，为将来多元化开展奠基根底。

　　若本次向特定工具刊行股票实践召募资金净额少于上述项目拟投入召募资金金额，公司将按照实践召募资金净额，根据项目标轻重缓急等状况，调解并终极决议召募资金的详细投资项目、优先次第及各项目标详细投资额常识产权纠葛行政调整，召募资金不敷部门由公司以自有资金或经由过程其他融资方法处理。

　　比年来，在全部物业行业的配合勤奋下知识产权代理公司销售工作好做吗，根底效劳程度连续提拔。起首是效劳理念的规矩，行业遍及熟悉到根底效劳的主要性，各地行业主管部分、协会和物业效劳企业纷繁展开“物业效劳质量提拔年”举动，宣扬并理论“固本”、“守正”的运营理念，以诚服气务为基石，当真做好物业办理本职事情。其次是效劳妙技的提拔，企业愈来愈意想到行业设备装备办理的中心代价，重视手艺才能的培训提拔和先辈装备系统的引入。

　　《国务院关于打消一批行政答应事项的决议》（国发〔2017〕46号） 国务院 2017年9月 打消物业效劳企业一级天分审定打消审批后，住房城乡建立部经由过程以下步伐增强事中过后羁系：1．放慢完美物业效劳尺度和标准。2．充实阐扬物业效劳行业构造自律感化。3．指点处所增强对物业效劳企业的羁系，流通赞扬告发渠道，履行“双随机、一公然”抽查，实时查处违法违规举动。4．成立物业效劳企业“黑名单”轨制，鞭策对失期者实施结合惩戒。5．鞭策与相干当局部分的信息同享，增强企业信息存案办理。

　　2023年11月13日，中天效劳召开2023年第二次暂时股东大会, 审议经由过程了关于公司契合向特定工具刊行股票前提和关于调解公司向特定工具刊行股票计划等相干议案。

　　今朝公司在营业范围上与偕行业中大型物业效劳企业存在较大的差异。公司需求尽快做大营业范围，从而进步公司的行业职位，加强抗风险才能和市场所作力。

　　公司方案在稳固现有客户的根底上，加大市场拓展力度，逐渐引入新增客户，不竭优化客户构造。加快天下营业规划，深化调研新市场进入时机，做好营销收集拓展常识产权纠葛行政调整，按照差别都会特性设置针对性的营销团队，向外获得更多的项目。

　　包干制是指由客户向物业效劳企业付出牢固物业效劳用度，红利大概吃亏均由物业效劳企业享有大概负担。该种免费方法促使企业建立本钱认识，进步本身效劳服从。

　　《国务院办公厅转发国度开展变革委关于鞭策糊口性效劳业补短板上程度进步群众糊口品格多少定见的告诉》 国务院 2021年11月 30项详细办法鞭策糊口性效劳业补短板、上程度。

　　按照发改委于2022年3月公布的《“十四五”城乡社区效劳系统建立计划》，鼓舞开展社区物业、维修、家政、餐饮、批发、美容美发等糊口性效劳业；鞭策社区物业装备设备、安防等智能化革新晋级。集约建立聪慧社区信息体系，开辟聪慧社区挪动使用效劳，加快线上线下交融。按照民政部、中心政法委等九部分于2022年5月公布的《关于深化促进聪慧社区建立的定见》，到2025年，根本构建起网格化办理、精密化效劳、信息化支持、开放同享的聪慧社区效劳平台，开端打形成聪慧同享、敦睦共治的新型数字社区，社区管理和效劳智能化程度明显进步，更好感知社会态势、流通相同渠道、帮助决议计划施政、便利大众处事。

　　按照国务院宣布的《物业办理条例》，中华群众共和国住房和城乡建立部卖力天下物业办理举动的监视办理事情；县级以上处所群众当局房地产行政主管部分卖力本行政地区内物业办理举动的监视办理事情；县级以上群众当局价钱主管部分会同同级房地产行政主管部分对物业效劳免费停止监视。

　　中国证券监视办理委员会、深圳证券买卖所对本次刊行所作的任何决议或定见，均不表白其对申请文件及所表露信息的实在性、精确性、完好性作出包管，也不表白其对刊行人的红利才能、投资代价大概对投资者的收益作出本质性判定或包管。任何与之相反的声明均属虚伪不实陈说。

　　公司为室第类和非室第类的客户供给相干物业办理效劳，效劳内容包罗传统物业办理和专业化配套的增值效劳，传统物业办理效劳次要为次序保护、情况保洁、泊车办理、绿化养护等；专业化配套的增值效劳次要为综合办理、工程保护、社区贸易、社区文明、家政效劳、车位掮客等依托传统物业办理展开的配套营业。

　　停止2023年9月末，公司财政性投资占比为零，不存在持有金额较大的财政性投资及类金融营业的情况。

　　智能化是信息化开展的初级阶段，是在信息化的根底之上，分离互联网、大数据、云计较、野生智能等新一代信息手艺，在各类场景中，以人类的需求为中间，经由过程数据的处置和反应，对随机性的内部情况做出决议计划并付诸动作。跟着信息手艺兴旺开展，智能化手艺不竭晋级和与物业、安康、养老、教诲、司法、公安、教诲、金融等行业交融开展，将来智能化手艺将会使用到更多的行业范畴。当前，智能化手艺曾经被普遍使用于物业办理行业中，一方面，物业办理公司使用智能化手艺能有用地低落物业办理的人力本钱；另外一方面，物业办理公司可使用微信、手机APP等手腕搭建综合社区平台，有用整合和分派资本，将效劳延长大公共办理空间、社区金融、房产中介、电子商务、家政、社区父老赐顾帮衬等范畴，从而完成多元化的增值效劳，缔造新的利润滥觞。因而，愈来愈多的物业办理公司操纵信息化、数字化和智能化劣势，深化营业交融，鞭策行业智能化晋级。

　　本次刊行前，天纪投资持有公司60,013,002股股分，占公司总股本的20.51%，为公司的控股股东。本次向特定工具刊行股票中公司控股股东天纪投资到场认购，控股股东掌握的公司股权比例将进一步增长，从而连结公司掌握权和股权构造的相对不变，表清楚明了控股股东对公司将来开展的充沛自信心，有益于公司的持久连续不变开展。

　　公司董事会在审议本次向特定工具刊行股票事项时，联系关系董事对相干议案躲避表决。公司股东大会在审议本次向特定工具刊行股票事项时，联系关系股东对相干议案躲避表决。

　　公司一直努力于打造高品格的物业效劳品牌，公司是杭州市物业办理协会理事单元，2015年进入中国物业效劳企业品牌代价50强，2016年荣获亿翰智库颁布的中国社区效劳商TOP100声誉称呼。

　　公司今朝在管项目以室第、贸易写字楼等为主体，将来营业重心将逐渐向高端室第、贸易物业开展。同时公司将分离本身办理才能和业主需求，成立差同化效劳系统；合时促进智能化历程、聪慧社区的计划落地，供给高附加值的物业增值效劳。将来跟着公司多元化业态规划和高附加值增值效劳的胜利施行，公司功绩无望完成连续增加，市场所作力无望连续加强。

　　《关于做好打消物业效劳企业天分审定相干事情的告诉》 住房和城乡建立部 2017年12月 各地不再受理物业效劳企业天分审定申请和天分变动、改换、补证申请，不得以任何方法请求将原审定的物业效劳企业天分作为承接物业办理营业的前提。增强物业效劳行业事中过后羁系。

　　《关于深化促进电子商务与快递物流协同开展事情的告诉》 商务部 2020年4月 鼓舞电商、快递同小区物业协作

　　物业办理行业已有超越150年的开展汗青，但在中国仍然属于新兴行业。20世纪80年月初，跟着我国变革开放的国策施行，物业管来由香港引入深圳。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房办理的专业公司——深圳物业办理公司正式建立，开端对深圳经济特区的涉外商品房实施同一的物业办理，标记着海内物业办理行业的降生。

　　公司本次向特定工具刊行股票拟召募资金总额不超越16,729.60万元，扣除刊行用度后，召募资金净额拟局部用于以下项目：

　　物业效劳企业在运营和运作上形式较多，特性明显，在物业办理内容、信息体系办理、财政办理、员工构造和轨制尺度施行等方面临企业的运营办理才能提出了应战。关于新进入者而言，很难在长工夫内顺畅地构造和施行高服从的运营和办理，并有用掌握运营本钱。

　　采购物质的部分 卖力制定月度采购方案并提报；卖力对采购物质及效劳供给商的实践完成事情量和结算金额停止核实；卖力到货验收及质量反应。

　　公司办理项目录要接纳包干制的物业免费结算形式。因为包干制是业主向公司付出牢固物业效劳用度，红利大概吃亏均由公司享有或负担的免费方法，若公司收取的物业办理费金额不敷以补偿开支，公司无权向业主收取有关不敷额部门。固然公司经由过程不竭完美效劳程度和进步效劳服从来有用掌握本钱，并主动展开增值效劳增长支出，但公司运营项目仍旧存在吃亏风险，从而能够对经停业绩形成倒霉影响。

　　《物业效劳免费密码标价划定》 国度发改委、建立部 2004年10月 物业办理企业向业主供给效劳，该当根据本划定实施密码标价，标明效劳项目、免费尺度等有关状况。

　　2021年3月，天下集会经由过程《中华群众共和国百姓经济和社会开展第十四个五年计划和2035年近景目的纲领》，提出以提拔便当度和改进效劳体验为导向，鞭策糊口性效劳业向高品格和多样化晋级，放慢开展安康、养老、托育、文明、旅游、体育、物业等效劳业，增强公益性、根底性效劳业供应，扩展笼盖全性命期的各种效劳供应。

　　从深圳建立第一家物业办理公司开端，我国物业办理行业大抵阅历了三个开展阶段，别离是起步探究阶段（1981-1999年）、整合标准阶段（2000-2013年）和从2014年至今的多元化开展阶段，行业步入快速化、全财产化的开展阶段。历经40余年的开展，我国物业办理行业正勤奋挣脱市场开展无序、缺少配套性法例和标准性文件帮助行业开展的场面。比年来，天下各地接踵出台响应的法令标准，辅佐物业办理行业走向良性开展的门路。

　　刊行工具基于本次向特定工具刊行股票所获得的股分因公司送红股、本钱公积金转增股本等情势所衍生获得的股分亦应服从上述股分锁定摆设。限售期完毕后，刊行工具将根据中国证监会及厚交所的有关划定施行。相干羁系机构关于本次刊行工具所认购股票锁按期还有请求的，从其划定。

　　中国指数研讨院数据显现，已往十五年（2007-2021年），我国城镇化率由45.89%稳步提拔至64.72%，城镇化历程的快速促进及都会空间的缓慢扩展，动员了室第、办公、贸易等各类当代化物业数目和面积的急剧增长，亦使得标准化物业办理的需求随之扩展。

　　企业信息化是指以当代通讯、收集、数据库手艺为根底，掌握和集成化办理企业消费运营举动中的各类信息，完成企业内内部信息的同享和有用操纵，以提拔企业运营服从而且低落本钱，从而进步企业的经济效益和市场所作力。跟着国度鼎力促进信息化历程，愈来愈多传统企业动手规划信息化，我国企业信息化市场范围也显现逐年向上增加趋向，将来我国企业信息化将进入快速开展阶段。

　　2020年12月5日，住房和城乡建立部、中心政法委、中心文化办等10部委结合公布《关于增强和改良室第物业办理事情的告诉》，明白物业效劳企业展开养老、家政等糊口性效劳营业，可依规申请响应优惠搀扶政策。2021年3月公布确当局事情陈述及《“十四五”计划纲领》将包罗物业在内的效劳业作为放慢糊口性效劳业品格化开展主要标的目的，进一步将物业办理作为都会管理、社会管理的主要构成部门。2021年5月，商务部办公厅等12部分公布《关于促进都会一刻钟便民糊口圈建立的定见》，鼓舞有前提的物业效劳企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等范畴延长，鞭策“物业效劳＋糊口效劳”，提拔消耗便当化、品格化程度。在相干政策性文件指点下，物业效劳的内在无望逐渐拓展，有益于物业办理行业向着多业态、多元化效劳开展确当代效劳业转型晋级。

　　综合办理部（采购） 卖力供给商资本的兼顾办理；卖力及格供给商名录的体例、更新及优化；卖力主导采购协作形式的展开，并按照实践状况进动作态调解；搜集质量反应及和谐处置质量成绩，辅佐完成采购施行。

　　《杭州市物业维修基金和物业办理用房办理法子》（2012年5月订正） 杭州市群众当局 2004年11月 标准物业维修基金的交纳、利用和办理和物业办理用房的设置、利用和办理。

　　9、本次刊行召募资金投资项目施行后，公司总资产、净资产范围将增长，但召募资金投资项目产见效益需求必然的周期。因而，在召募资金投资项目标财产化效益还没有完整发生之前，公司在短时间内将因资产范围扩展招致每股收益和净资产收益率被摊薄，特此提示投资者存眷。同时，公司在本次刊行对即期报答的摊薄影响过程当中的假定阐发并不是公司的红利猜测，为应对即期报答被摊薄风险而订定的弥补报答详细步伐不即是对公司将来利润作出包管，投资者不该据此停止投资决议计划，投资者据此停止投资决议计划形成丧失的，公司不负担补偿义务。

　　《关于深化促进聪慧社区建立的定见》 民政部、中心政法委等九部分 2022年5月 到2025年，根本构建起网格化办理、精密化效劳、信息化支持、开放同享的聪慧社区效劳平台，开端打形成聪慧同享、敦睦共治的新型数字社区，社区管理和效劳智能化程度明显进步，更好感知社会态势、流通相同渠道、帮助决议计划施政、便利大众处事。

　　《浙江省物业办理条例》 浙江省 2006年10月 分离浙江省实践，标准物业办理举动，保护业主和物业效劳企业的正当权益。

　　本次刊行完成后，天纪投资认购的本次刊行的股票自本次刊行完毕之日起36个月内不得让渡。天纪投本钱次刊行前持有的上市公司股分，在本次刊行完毕之日起18个月内不买卖或让渡，但向实践掌握人掌握的其他主体让渡上市公司股分的情况除外知识产权代理公司销售工作好做吗。天纪投资将按拍照关法令、法例和中国证监会厚交所的相干划定和上市公司的请求就本次刊行认购的股票打点相干股票锁定事件。

　　陈述期内，公司主停业务发作了变革，公司处理了原有微电声营业，2021年6月公司联系关系方中天美妙团体将其正当持有的中天美妙效劳100%股权无偿赠与公司，中天美妙效劳的主停业务为物业办理效劳。本次赠与完成后，公司的主停业务变动加物业办理效劳。

　　《国务院关于修正和废除部门行政法例的决议》（国务院令第698号） 国务院 2018年3月 删去《物业办理条例》中关于天分的划定，增长行业诚信办理条目。

　　自变革开放以来，我国鼎力促进城镇化建立，城镇化率不竭提拔，按照国度统计局数据，我国城镇化率提拔从1980年的19.40%提拔至2019年的60.60%，最新宣布的2020年我国城镇化率为63.95%，但与外洋兴旺国度比拟，将来我国城镇化率仍具提拔空间。城镇化率的进步能动员室第和其他房产项目需求增加，从而鞭策物业办理行业连续开展。按照中指研讨院公然材料，2020年我国物业办理行业总在管修建面积达259亿平方米，较2016年的185亿平方米提拔较着，2016-2020年时期物业办理行业总在管修建面积复合增加率为8.78%。在城镇化率不竭提拔的布景下，将来物业办理行业将连续开展。

　　同时，公司具有十余年的市场化运营经历，具有自力、灵敏的决议计划机制。公司的办理机制劣势使公司在市场上动力充沛，加强合作力。自力、灵敏的决议计划机制使得公司的办理层可以阐扬最大能动性，使得公司的计谋计划可以获得贯彻与持续。

　　运营范畴 投资征询、项目投资、资产办理（以上范畴未经金融等行业羁系部分核准不得处置吸取存款、融资包管、代客理财、向社会公家集（融）资等金融营业）。（依法须经核准的项目，经相干部分核准前方可展开运营举动）

　　绿城物业效劳团体有限公司（以下简称“绿城效劳”）于1998年10月在浙江省杭州市建立，2016年7月于香港联交所主板挂牌上市。

　　保荐机构以为，刊行人本次刊行次要事项曾经刊行人董事会、股东大会审议经由过程，决议计划法式正当，本次向特定工具刊行股票已得到深圳证券买卖所上市考核中间考核经由过程，尚需经中国证监会注册。

　　《关于促进都会一刻钟便民糊口圈建立的定见》 商务部办公厅等12部分 2021年5月 鼓舞有前提的物业效劳企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等范畴延长，鞭策“物业效劳＋糊口效劳”，提拔消耗便当化、品格化程度

　　按照《物业效劳免费办理法子》，国度开展和变革委员会会同中华群众共和国住房和城乡建立部卖力天下物业效劳免费的监视办理事情。

　　在本次向特定工具刊行股票的召募资金到位之前，公司将按照项目进度的实践需求以自筹资金先行投入，并在召募资金到位以后按拍照关法例划定的法式予以置换。

　　天纪投资为中天控股的全资子公司，楼永良系中天控股的控股股东及实践掌握人。天纪投资的股权掌握构造图以下：

　　《关于鞭策物业效劳企业开展居家社区养老效劳的定见》 住建部、发改委等 2020年12月 鼓舞物业企业到场社区养老效劳

　　4、本次向特定工具刊行股票数目不超越34,565,289股，不超越本次向特定工具刊行股票前公司总股本的30%，局部由天纪投资认购。若公司股票在本次向特定工具刊行股票的董事会决定日至刊行日时期发作派息、送红股、本钱公积金转增股本等除权除息事项，则本次刊行数目上限将停止响应调解。

　　公司供给的效劳次要为物业办理效劳，根据采购工具的品种，能够将公司采购分为营业采购与物质采购。营业采购包罗项目保洁、次序办理等营业。物质采购包罗能源、保护装备、打扮及配件、办公用品等。

　　2、本次刊行后常识产权评价陈述，公司财政情况、红利才能及现金流量的变更状况.............. 94

　　公司专注于尺度化、专业化的办理系统，订定了物业营业办理、采购办理、财政办理、行政后勤办理、质量情况办理等涵盖公司物业办理各个环节和流程的轨制及文件，可以按照客户的需求施行尺度有用的流程操纵，包管效劳质量和进步事情服从。

　　本次向特定工具刊行股票数目不超越34,565,289股，不超越本次向特定工具刊行股票前公司总股本的30%，局部由天纪投资认购。若公司股票在本次向特定工具刊行股票的董事会决定日至刊行日时期发作派息、送红股、本钱公积金转增股本等除权除息事项，则本次刊行数目上限将停止响应调解。

　　党的十九大陈述指出，“撑持传统财产优化晋级，放慢开展示代效劳业”。在利好政策、手艺前进、消耗晋级等有益身分的影响下，物业办理行业加快向当代效劳业转型晋级，物业效劳企业顺势而为，在完成传统物业效劳的根底上，使物业办理向都会社会办理、公家资产办理的标的目的延长，满意社会公家对美妙糊口的需求。

　　公司自2008年景立至今，经由过程供给不竭更新与优化的效劳，积聚了较多优良且不变的客户资本。公司具有专业的案场效劳团队，可以供给市场化、专业化的高尺度案场效劳，并胜利打造“赤手套效劳”和“一站式引领”浅笑效劳常识库的功用，博得了客户的承认，在该营业范例项目上深耕积聚办理经历。

　　物业效劳企业自然具有切近住民糊口的属性，在科技前进和效劳理念提拔的引领下，物业效劳企业开端更多地到场住民糊口的各个方面，构成立异贸易形式，如社区传媒、社区电商、社区批发、家政效劳、衡宇租售、衡宇装修、构造业主旅游、社区养老、社区托幼效劳等。这些立异营业拓展了物业效劳的鸿沟，给物业效劳企业带来了增值效劳支出。

　　公司的主停业务为物业办理效劳，按照《百姓经济行业分类尺度》（GB/T4754-2017），公司所处行业称号为“K70房地财产”之“K7020物业办理”。

　　公司案场效劳的次要工具为房地产贩卖中间、榜样房、大型举动等。案场效劳项目条约时长凡是为一年，按月结算，按期停止查核。

　　按照中国证监会《羁系划定规矩合用指引——刊行类第7号》的划定：除群众银行、银保监会、证监会核准处置金融营业的持牌机构为金融机构外,其他处置金融举动的机构均为类金融机构。类金融营业包罗但不限于：融资租赁、融资包管、贸易保理、典当及小额等营业。

　　跟着糊口程度的不竭提拔，人们关于物业办理效劳的质量也提出了更高的请求，具有品牌劣势的物业效劳企业常常是业主的优先挑选，品牌已成为物业办理行业的主要壁垒。优良品牌代价的物业效劳企业常常是在不竭高尺度、高质量满意客户各方面需求的根底上积聚起优良的口碑，得到客户的承认，同时壮大的品牌影响力亦可为企业带来较强的市场拓展才能和较高的物业效劳费及续约率。因而，具有品牌影响力和效劳质量高的物业效劳企业具有更强的市场所作力，这就使得品牌成了物业效劳企业坚固的壁垒，有力的保证了企业本身市场占据率的不变及营业拓展才能的逐渐提拔。

　　城镇化快速开展是物业行业开展的主要鞭策力。“十四五”期间，我国仍将处于都会化历程开展较快的阶段。我国的城镇化率已从1980年的19.40%进步到2021年的64.72%。2022年7月，国度开展变革委印发《“十四五”新型城镇化施行计划》，明白我国仍处于城镇化快速开展期，城镇化动力仍然较强。

　　公司严厉施行在管项目地点地当局订定的《物业效劳免费办理法子》，根据项目范例、效劳需求、地点地等身分对所供给的物业效劳停止订价。详细免费尺度根据当局的基准价和浮动幅度，由公司与开辟商或客户在物业效劳条约中商定。

　　滨江效劳团体有限公司（以下简称“滨江效劳”）于2017年7月建立，次要办公地在浙江省杭州市，2019年3月于香港联交所主板上市。按照其2023年中期陈述，滨江效劳营业次要集合在长江三角洲地域，已在浙江省、上海市、江苏省、江西省、海南省具有158个从属公司及分支机构，项目散布在中国18个都会。

　　《杭州市专项维修资金利用办理的弥补划定》 杭州市房产办理局 2010年5月 标准专项维修资金的利用和办理，充实阐扬专项维修资金的感化，实在处理衡宇维修难成绩。

　　《杭州市物业效劳免费办理施行法子》 杭州市物价局、杭州市房产办理局 2009年5月 为进一步标准我市物业效劳免费举动，保证业主和物业效劳企业的正当权益，增进物业办理行业安康开展。

　　关于供给商的挑选，公司优先思索天分齐备的专业效劳公司，综合思索对方的天分品级、诺言状况、报价和质量许诺、近两年的相干功绩等状况。

　　在本次向特定工具刊行股票的召募资金到位之前，公司将按照项目进度的实践需求以自筹资金先行投入，并在召募资金到位以后按拍照关法例划定的法式予以置换。

　　（一）刊行人所属行业为物业办理，主停业务为物业办理效劳，本次召募资金投向物业办理效劳，契合国产业业政策请求，不存在需求获得主管部分定见的情况

　　中天效劳、巴士在线、股分公司、公司、刊行人 指 本次刊行主体中天效劳股分有限公司，曾用名巴士在线股分有限公司

　　本召募仿单表露前十二个月内，刊行工具天纪投资及其控股股东、实践掌握人及其联系关系企业与上市公司之间的严重联系关系买卖状况以下：

　　人力资本是物业效劳供给商的中心资产，优良的人材及团队已组成企业的中心合作力。比年来，因为物业办理范围疾速扩展常识产权纠葛行政调整，从业职员事情强度高、压力大，加上全部行业的人为报酬遍及不高，职员活动性较大，专业人材供求失衡。同时，跟着业主对事情、糊口情况质量请求的进步，全部物业办理行业对懂手艺、善办理、具有立异开辟肉体的复合型人材需求激增，人材相对匮乏已成为限制行业开展的凸起成绩。

　　物业效劳企业不断主动借助科技前进及使用的提高来进步办理才能、提拔效劳品格、低落办理本钱，并胜利获得新停顿。比方，经由过程主动引入智能科技装备，完成根底效劳主动化，明显提拔办理服从及效劳质量，同时有用抑止本钱上升。经由过程深化促进主动化、尺度化、集约化办理系统建立，以数据集成管控平台为中间停止可视化监控，经由过程办理支持平台公道设置资本，提拔运营办理服从等。

　　《杭州市物业效劳免费办理施行法子（试行）》 杭州市物价局、杭州市房产办理局 2006年1月 标准物业效劳免费举动。

　　德服气务团体有限公司（以下简称“德服气务团体”）于2020年10月设立，次要办公地在浙江省杭州市，于2021年7月在香港联交所主板上市。德服气务团体营业次要集合在长江三角洲地域。

　　比年来，信息手艺在物业办理行业获得普遍的使用常识产权评价陈述，传统的物业办理行业与当代的互联网深度交融常识库的功用，一些气力薄弱的开辟商物业，基于挪动互联网手艺和社区贸易，构建O2O电子商务平台，立异物业办理贸易形式，引领行业的转型晋级。

　　《中华群众共和国百姓经济和社会开展第十四个五年计划和2035年近景目的纲领》 天下 2021年3月 以提拔便当度和改进效劳体验为导向，鞭策糊口性效劳业向高品格和多样化晋级，放慢开展安康、养老、托育、文明、旅游、体育、物业等效劳业，增强公益性、根底性效劳业供应，扩展笼盖全性命期的各种效劳供应

　　公司的主停业务为物业办理。近年来，城镇化率不竭进步和住民可安排支出的增长，为我国物业办理行业开展供给了宽广的市场空间并鞭策我国物业办理行业增加。公司本次向特定工具刊行股票召募资金将用于物业办理市场拓展项目、信息化及智能化晋级项目及人力资本建立项目，公司将经由过程公道的地区规划加快内涵扩大、进步地区内项目标规划密度，同时经由过程科技赋能传统物业效劳，打造信息化效劳、办理平台，并增进公司停止有用的协同办理，从而使得公司到达降本增效的感化，助力公司团体效益的高速增加，增长团体合作劣势。

　　《关于增进建立行业民营经济开展的多少定见》 浙江省住房和城乡建立厅 2019年1月 鼓舞撑持房地产企业与养老、医疗、教诲、旅游等财产浸透交融，促进住房租赁范围化专业化，鼓舞和指导民营物业企业向糊口效劳全财产链综合效劳转型。

　　《浙江省物业专项维修资金办理法子》 浙江省群众当局 2007年4月 增强物业专项维修资金的办理，保证物业共有部门、共有设备装备一般利用。

　　别的，人都可安排支出的增长亦鞭策物业办理行业的快速开展。从国际经历来看，人均GDP超越3,000美圆时，住民消耗构造将发作改变，效劳性消耗占比提拔，耐用消耗品需求增速放缓。按照中华群众共和国国度统计局数据，2022年我国城镇住民人都可安排支出为49,283元，较上年增加1.90%。跟着我国迈入消耗晋级时期，住民消耗和企业消耗将更减轻视品格和效劳体验。分离各范例物业所供给事情、举动场合的功用，利用者存眷的空间品格不只反应在面积上，也同时包罗功用完成及效劳程度。在此布景下，高品格的物业办理效劳遭到愈来愈多客户的喜爱。

　　《国务院关于第三批打消中心指定处所施行行政答应事项的决议》（国发〔2017〕7号） 国务院 2017年1月 打消物业效劳企业二级及以下天分认定打消审批后，住房城乡建立部要研讨订定物业效劳尺度标准，经由过程成立黑名单轨制、信息公然、鞭策行业自律等方法，增强事中过后羁系。

　　今朝公司供给的次要效劳按营业范例可分为物业办理及配套增值效劳、案场效劳两大类，详细引见以下：

　　公司按照客户或效劳需求及终极签署的物业效劳条约，向客户供给响应的效劳，并按条约商定收取效劳费，成为公司的主停业务支出。在效劳的过程当中，针对客户的需求供给满意客户条约效劳内容之外的增值效劳，增长公司的支出。公司获得的以上支出中，超越野生本钱收入、物质采购收入等各项收入的部门构成公司的利润。

　　2020年12月5日，住房和城乡建立部、中心政法委、中心文化办等10部委结合公布《关于增强和改良室第物业办理事情的告诉》，明白物业效劳企业展开养老、家政等糊口性效劳营业，可依规申请响应优惠搀扶政策。2021年3月公布确当局事情陈述及《“十四五”计划纲领》将包罗物业在内的效劳业作为放慢糊口性效劳业品格化开展主要标的目的，进一步将物业办理作为都会管理、社会管理的主要构成部门。2021年5月，商务部办公厅等12部分公布《关于促进都会一刻钟便民糊口圈建立的定见》，鼓舞有前提的物业效劳企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等范畴延长，鞭策“物业效劳＋糊口效劳”，提拔消耗便当化、品格化程度。在相干政策性文件指点下，物业效劳的内在无望逐渐拓展常识产权评价陈述，有益于物业办理行业向着多业态、多元化效劳开展确当代效劳业转型晋级。

　　2021年12月20日，中天效劳召开第五届董事会第十四次集会，审议经由过程了关于本次刊行的相干议案。

　　《杭州市物业办理条例》（2021年6月订正） 杭州市 2003年11月 标准物业办理举动，保护业主、非业主利用人和物业效劳企业的正当权益。

　　2022年12月12日，中天效劳召开第五届董事会第二十次集会，审议经由过程耽误本次刊行股东大会决定有用期和提请股东大会耽误受权董事会及其受权人士全权打点本次刊行有关事件有用期等相干议案。

　　2023年1-9。

　　公司经由过程十余年的开展，积聚了必然的资金，但公司营业的拓展需求停止大范围的营销推行并在天下范畴内停止营业规划，因此需求大批的资金投入。公司的账面资金次要是物业费预收金钱，和收取的押金、包管金、代收金钱等，固然可以满意一样平常运营的资金需求，但不宜作为投资资金。因而，公司亟需经由过程股权融资等方法，补没收司营业开展所必需的资金。

　　跟着经济的快速开展，住民可安排支出逐年递增，从国际经历来看，人均GDP到达3,000美圆后，住民消耗构造将发作变革，效劳性消耗占比提拔。按照国度统计局数据，2013年我国城镇住民人都可安排支出仅26,955元，2020年我国城镇住民人都可安排支出为43,834元，2013-2020年时期的城镇住民人都可安排支出年均复合增加率到达6.27%。别的，跟着互联网手艺不竭成熟，电子商务鼓起，科技立异不竭出现，新兴消耗业态迅猛开展，且受太高等教诲、寻求本性化需求的生齿逐步成为消耗主力，住民消耗构造不竭晋级，对物业办理等效劳型消耗的需求将响应提拔。同时，跟着业主对事情、糊口情况质量请求的进步，全部物业办理行业对懂手艺、善办理、具有立异开辟肉体的复合型人材需求激增，请求行业内企业订定高条理的人材计谋，成立一支专业化、高程度的员工步队，从而使公司人力资本建立与营业开展的需求相婚配，加强合作劣势。

　　社区O2O 指 经由过程线上到线下资本的整合，以社区糊口场景为中间，以线下效劳为根底，构建用户与商家、上门效劳供给者之间毗连的平台

　　3、本次向特定工具刊行股票接纳锁价刊行，订价基准日为第五届董事会第十四次会经过议定议通告日。本次向特定工具刊行股票的刊行价钱为4.84元/股，股票刊行价钱不低于订价基准日前20个买卖日公司股票买卖均价的80%（订价基准日前20个买卖日股票买卖均价=订价基准日前20个买卖日股票买卖总额/订价基准日前20个买卖日股票买卖总量）。若公司在订价基准日至刊行日时期发作派息、送红股、本钱公积金转增股本等除权除息事项，本次刊行价钱将作响应调解。

　　公司因2017年第一季度陈述、半年度陈述、第三季度陈述存在虚伪纪录举动于2020年4月遭到中国证券监视办理委员会浙江羁系局的行政惩罚。若后续投资者以虚伪纪录为由告状公司，公司则能够面对补偿。

　　公司系长三角地域具有国度一级天分的专业物业效劳供给商，努力于为客户供给优良的根底物业办理效劳和多元化的增值效劳。公司营业以杭州地域为基点，精耕长江三角洲地域，营业辐射新疆、陕西、长沙等地，合时向天下拓展。

　　报答制 指 在预收的物业效劳资金中按商定比例大概商定数额提取报答，付出给物业效劳企业，其他局部用于物业效劳条约商定的收入，节余大概不敷均由客户享有大概负担的物业效劳计费方法

　　7、本次向特定工具刊行股票的工具天纪投资为公司的控股股东，因而本次向特定工具刊行股票的刊行工具天纪投资为公司联系关系方，其认购公司本次向特定工具刊行的股票组成联系关系买卖。公司董事会在审议本次向特定工具刊行股票事项时，联系关系董事对相干议案躲避表决。公司股东大会在审议本次向特定工具刊行股票事项时，联系关系股东对相干议案躲避表决。本次刊行完成后，根据本次向特定工具刊行股票的上限34,565,289股测算，不思索其他变解缆分，天纪投资将持有公司94,578,291股股分，占公司总股本的28.91%，不超越公司届时已刊行股分数目的30%，本次刊行不会触发《上市公司收买办理法子》第四十七条第二款的相干划定的要约收买任务。

　　停止本召募仿单签订日，本次向特定工具刊行股票的工具天纪投资间接持有公司20.51%的股分，为公司的控股股东，因而本次向特定工具刊行股票的刊行工具天纪投资为公司联系关系方，其认购公司本次向特定工具刊行的股票组成联系关系买卖。

　　增值效劳 指 物业效劳企业为其办理项目内的住户供给的本性化专项效劳，如家政效劳、社区贸易、室内维修效劳等

　　《浙江省物业项目效劳退出办理法子（试行）》 浙江省住房和城乡建立厅 2010年3月 增强物业项目效劳退出办理，标准物业效劳企业退出举动。

　　《业主大会和业主委员会指点划定规矩》 住房和城乡建立部 2010年1月 标准业主大会和业主委员会的举动，保护业主的正当权益。

　　本次向特定工具刊行股票扣除刊行用度后的召募资金净额将局部用于物业办理市场拓展项目、信息化与智能化晋级项目、人力资本建立项目和弥补活动资金知识产权代理公司销售工作好做吗。本次召募资金投资项目标顺遂施行，有益于进步公司的团体综合气力，提拔公司的品牌形象，扩展公司的营业范围和进入新的市场，增进公司将来营业的快速开展，为公司完成成为具有中心合作力和品牌影响力的杰出效劳企业的将来愿景打下坚固的根底。

　　在管面积/办理面积 指 物业效劳企业按拜托条约停止办理效劳的各种衡宇及其 与之相配套的共用部位的总修建面积之和

　　此中，P1为调解后刊行价钱，P0 为调解前刊行价钱，每股派发明金股利 D，每股送红股或转增股本数为N。

　　本次刊行已得到深圳证券买卖所上市考核中间考核经由过程，终极刊行数目将在经中国证监会注册后，由董事会按照股东大会的受权与保荐机构（主承销商）协商肯定终极的刊行数目。

　　今朝公司效劳工具次要包罗室第、贸易写字楼等，营业地区以长江三角洲地域为主，辐射新疆、陕西、长沙等地，合时向天下拓展。

　　《杭州市物业效劳企业退进项目办理暂行法子》 杭州市物业办理改进工程指导小组 2010年2月 标准物业效劳企业退进项目办理的举动，保护当事人的正当权益，做好项目办理的跟尾事情，连结业主一般糊口次序。

　　《室第专项维修资金办理法子》 建立部、财务部 2008年2月 增强对室第专项维修资金的办理，保证室第同享部位、同享设备装备的维修和一般利用，保护室第专项维修资金一切者的正当权益。

　　《关于片面促进城镇老旧小区革新事情的指点定见》 国务院 2020年7月 撑持物业企业拓展老化革新营业

　　停止本召募仿单签订日，楼永良间接持有中天控股22.81%股分，经由过程浙江建众投资征询有限公司直接掌握中天控股21.60%股分，间接和直接合计掌握中天控股44.41%的股分，系中天控股的控股股东及实践掌握人。刊行人控股股东天纪投资为中天控股的全资子公司，中天控股经由过程天纪投资掌握刊行人20.51%股分，楼永良经由过程中天控股直接掌握刊行人20.51%股分，为刊行人的实践掌握人。陈述期内，刊行人的实践掌握人未发作变革。

　　本次向特定工具刊行股票接纳锁价刊行，订价基准日为第五届董事会第十四次会经过议定议通告日。本次向特定工具刊行股票的刊行价钱为4.84元/股，股票刊行价钱不低于订价基准日前20个买卖日公司股票买卖均价的80%（订价基准日前20个买卖日股票买卖均价=订价基准日前20个买卖日股票买卖总额/订价基准日前20 个买卖日股票买卖总量）。若公司在订价基准日至刊行日时期发作派息、送红股、本钱公积金转增股本等除权除息事项，本次刊行价钱将作响应调解。调解公式以下：

　　如无出格阐明，本召募仿单中所列示的相干财政数据为兼并报表口径数据。因为 2021年 6月公司联系关系方中天美妙团体将其正当持有的中天美妙效劳100%股权无偿赠与公司，构成统一掌握下企业兼并，为使相干财政数据具有可比性，本召募仿单中2020年的相干财政数据为模仿兼并报表数据，即假定陈述期期初即曾经兼并了中天美妙效劳。本召募仿单中部门合计数与各明细数间接相加上和在尾数上的差别系由四舍五入形成。

　　道闸 指 又称挡车器，是特地用于门路上限定灵活车行驶的通道出进口办理装备，现普遍使用于公路免费站、泊车场体系办理车辆通道，用于办理车辆的收支

　　依托百姓经济和行业市场范围的增加，以TOP100物业企业为代表的物业企业停业支出程度连续增加。按照《2021天下物业办理行业开展陈述》，2020年TOP100物业企业停业支出均值为117,339.37万元，而2017年仅为74,209.92万元，2017年至2020年停业支出增加达58.12%，呈快速上升趋向。一方面，物业在管面积连续增长，主停业务支出稳步增加；另外一方面，物业效劳企业在互联时期拓展多元运营渠道，行业运营总支出呈现了上涨。因为上业房地产开辟仍将连续，加上比年来当局行政类物业效劳采购量的增长，按照中国物业办理协会猜测，2023年天下物业费支出范围将超越2万亿元。

　　物业办理行业在我国《财产构造调解指点目次》（2019年）中，归属于鼓舞类第四十二项“其他效劳业”。跟着我国城镇化历程的放慢和房地产行业的快速开展，物业办理在社会办理、经济开展、吸纳失业，和满意群众日趋增加的物资文明美妙糊口的需求方面的共同代价和感化日趋闪现。比年来，国度对物业办理行业出台了一系列鼓舞财产开展的有力政策，为我国物业办理行业的开展营建了优良的开展情况。

　　2023年10月27日，中天效劳召开第六届董事会第二次集会，审议经由过程了关于公司契合向特定工具刊行股票前提和关于调解公司向特定工具刊行股票计划等相干议案。

　　公司拥丰年轻化的办理团队，初级办理职员次要集合在70-80后年齿段，具有充沛的生机与动力，具有优良的立异肉体与斗争肉体。公司正视构造架构的感化，连续停止构造架构的调解与优化，对吸收和保存人材、进步员工主动性、进步相同服从等方面都起到了较大的感化。

　　本次发举动面向特定工具刊行A股股票，刊行工具为公司控股股东天纪投资，契合《注册办理法子》第三条、第五十五条和第五十八条的划定。

　　停止本召募仿单签订日，除本公司外，公司控股股东和实践掌握人世接掌握的次要其他一级企业根本状况以下：

　　公司物业办理效劳项目录要经由过程投资拓展中间在大众序言上得到公然招标信息，或经由过程原有客户保举得到招标约请。得到招标信息及明白意向性目的后，由拓展司理或专业司理构造竞标小组相干职员对招标物业停止实地考查和评价阐发，按照拟承接的项目办理效劳范畴、范例、层次、尺度停止开端阐发，对招标举动停止筹谋并构成阐发陈述，报经投资拓展中间司理、总司理、董事长考核后肯定能否立项，经核准立项的项目，由拓展司理展开后续事情。

　　按照中国物业办理协会、中金公司数据，2019年底行业团体根底物业办理面积约300亿平方米，至2030年行业团体根底物业办理面积无望到达560亿平方米；2019年行业团体支出范围约1万亿元，至2030年无望到达2.5万亿元。物业办理行业市场范围仍处于连续增加过程当中。

　　公司在案场效劳方面成立了本身的效劳尺度系统，客户能够按照项目范围、定位、用度预算挑选适宜尺度搭配。

　　当代物业办理行业正在向专业化转型，业主对物业效劳企业的效劳需求逐渐提拔，差别物业效劳企业供给的专业效劳差别，如写字楼物业、贸易物业、室第物业、高校、病院物业等，能为下业供给有针对性的专业化物业效劳曾经成为物业效劳企业开展的重点，同样成为物业办理行业壁垒之一。

　　8、本次刊行前，天纪投资间接持有公司20.51%的股分，为公司控股股东。根据本次向特定工具刊行股票计划，假定公司本次向特定工具刊行A股股票数目为34,565,289股（即刊行前总股本的11.82%），局部由天纪投资认购，则本次刊行完成后，天纪投资间接持有公司的股分比例将增长至28.91%，仍为公司控股股东，楼永良仍为公司实践掌握人。因而，本次刊行不会招致公司掌握权发作变革，亦不会招致公司股权散布不具有上市前提。

　　公司将来开展计谋及详细的营业开展方案，是基于公司现有的营业构造、办理才能、人材筹办等多种内涵身分；基于物业办理行业本身的开展纪律，转型晋级的整体趋向；基于国度鼎力开展效劳业以满意群众日趋增加的对美妙糊口的需求之政策导向；按照公司所处行业、范畴的表里运营情况，经深化稳重查询拜访研讨并充实论证订定。公司的开展计谋及开展方案，契合公司现有的开展根底、行业将来开展趋向和国产业业开展政策。

　　公司现有营业所获得的运营功效是完成上述营业开展方案的主要根底，公司积聚的客户资本、品牌名誉、品格办理等方面的劣势为上述营业开展方案的胜利施行供给了保证。同时，上述营业开展方案是环绕公司主停业务订定，其胜利施行将有用扩展公司运营范围、优化公司营业构造、提拔公司红利程度、加强公司中心合作力。

　　刊行人本次召募资金拟局部用于物业办理市场拓展项目、信息化与智能化晋级项目、人力资本建立项目、弥补活动资金四个项目。本次召募资金投资项目环绕公司主停业务睁开，契合国度相干的财产政策。

　　联系关系干系 楼永良间接持有中天控股22.81%股分，经由过程浙江建众投资征询有限公司直接掌握中天控股21.60%股分，间接和直接合计掌握中天控股44.41%的股分，且楼永良担当董事长、CEO，系控股股东及实践掌握人

　　《一般室第小区物业办理效劳品级尺度（试行）》 中国物业办理协会 2004年1月 对物业办理效劳的各个品级设定了项目内容与尺度。

　　公司面向大都客户供给次序办理、保洁效劳、绿化效劳等根底物业办理效劳，和综合办理、社区贸易、社区文明常识产权纠葛行政调整、家政效劳、车位掮客等依托传统物业办理展开的配套营业。

　　按照《证券法》的划定，证券依法刊行后，刊行人运营与收益的变革，由刊行人自行卖力。投资者自立判定刊行人的投资代价，自立作出投资决议计划，自行负担证券依法刊行后因刊行人运营与收益变革大概证券价钱变更引致的投资风险。

　　在开辟新市场的同时，积聚贩卖渠道，测验考试协作形式立异，提拔效劳品格，从而进步客户合意度，加强品牌宣扬效应，将公司品牌通报至更多范畴，使公司由一个地区性的传统物业公司快速开展为天下性的综合物业公司。

　　停止本召募仿单签订日，除本公司外，公司控股股东和实践掌握人掌握的上市公司为湖北华嵘控股股分有限公司，详细状况以下：

　　若公司采纳招标的方法挑选供给商，在招标的过程当中，由专业本能机能部分构造项目卖力人、综合办理部（采购）卖力人、财政办理部卖力人、分公司卖力人等相干职员对招标文件停止现场拆封，综合办理部（采购）卖力对开标集会筹办及开标数据统计，其他参与开标职员对招标单元停止评价打分，并就地颁布发表招标单元报价，记载招标报价，并填写《供给商评价记载表》。经由过程打分的方法，对招标人的计划、标书及辩论历程停止评价，分离项目标详细请求，思索供给商报价及效劳质量后，肯定终极的供给商。

　　《浙江省物业效劳企业信誉信息办理法子》 浙江省住房和城乡建立厅 2018年11月 对依法设立、在本省行政地区内处置物业效劳举动的企业施行信誉信息办理。

　　1、本次刊行相干事项曾经2021年12月20日召开的第五届董事会第十四次集会、2022年1月5日召开的2022年第一次暂时股东大会、2022年12月12日召开的第五届董事会第二十次集会、2022年12月28日召开的2022年第四次暂时股东大会审议经由过程；公司向特定工具刊行股票计划的论证阐发陈述议案、关于提请股东大会受权董事会及其受权人士全权打点本次向特定工具刊行股票有关事件的议案曾经2023年3月1日召开的第五届董事会第二十二次集会、2023年4月7日召开的2022年度股东大会审议经由过程；关于公司契合向特定工具刊行股票前提的议案、关于调解公司向特定工具刊行股票计划的议案曾经2023年10月27日召开的第六届董事会第二次集会、2023年11月13日召开的2023年第二次暂时股东大会审议经由过程；关于耽误向特定工具刊行股票股东大会决定有用期的议案、关于提请股东大会耽误受权董事会及其受权人士全权打点本次向特定工具刊行A股股票有关事件有用期的议案曾经2023年12月8日召开的第六届董事会第四次集会审议经由过程，尚需提交公司股东大会审议。本次刊行已得到深圳证券买卖所上市考核中间考核经由过程，按照相关法令法例划定，尚需提交中国证监会注册。得到中国证监会注册后，公司将向厚交所和中国证券注销结算有限义务公司深圳分公司申请打点股票刊行、注销和上市事件，实行本次向特定工具刊行股票的相干法式。

　　《物业效劳订价本钱监审法子（试行）》 国度发改委、建立部 2007年10月 当局价钱主管部分订定大概调解施行行当局指点价的物业效劳免费尺度，对相干物业效劳企业施行订价本钱监审。

　　中国指数研讨院数据显现，在办理范围加快扩大的动员下，百强物业效劳企业的市场占据率连续进步。2007年百强企业市场份额约为7.83%，2021年百强企业市场份额初次超越50%，到达52.31%，较2007年增加超越44个百分点。固然物业效劳企业数目仍有增长，但物业办理行业的集合度仍逐年提拔，市场份额逐步向优良企业集合，行业集合度较着提拔。

　　（三）本召募仿单表露前十二个月内，刊行工具及其控股股东、实践掌握人与上市公司之间的严重买卖状况

　　按照国务院出台的《关于修正和废除部门行政法例的决议》（国务院令第698号）及住建手下发的《关于做好打消物业效劳企业天分审定相干事情的告诉》，各地不再受理物业效劳企业天分审定申请和天分变动、改换、补证申请,不得以任何方法请求将原审定的物业效劳企业天分作为承接物业办理营业的前提。打消物业效劳企业天分，转业政审批为事中、过后的行业自律羁系，这将进一步助推市场的灵敏开展。

　　本次刊行前，天纪投资间接持有公司20.51%的股分，为公司控股股东。根据本次向特定工具刊行股票计划，假定公司本次向特定工具刊行A股股票数目为34,565,289股（即刊行前总股本的11.82%），局部由天纪投资认购，则本次刊行完成后，天纪投资间接持有公司的股分比例将增长至28.91%，仍为公司控股股东，楼永良仍为公司实践掌握人。因而，本次刊行不会招致公司掌握权发作变革。

　　公司将勤奋做好营销收集拓展，在不变存量项目标条件下，主动拓宽内部渠道，放慢第三方项目开辟节拍，向外获得更多的项目，稳步扩展公司的营业范围；经由过程整合公司劣势资本，连续提拔效劳品格，为客户供给更多的高附加值效劳，施行多种运营；借助互联网与本钱市场的力气，力图将公司打形成具有中心合作力和品牌影响力的杰出效劳企业。

　　环绕财产链高低流以获得手艺、质料大概渠道为目标的财产投资，以收买大概整合为目标的并购投资，以拓展客户、渠道为目标的拆借资金、拜托，如契合公司主停业务及计谋开展标的目的，不界定为财政性投资。

　　《浙江省物业项目承接验收办理法子（试行）》 浙江省住房和城乡建立厅 2009年11月 标准物业项目承接验收举动，保护业主、建立单元和物业效劳企业的正当权益。

　　根底物业效劳按免费方法细分，可分为包干制物业办理效劳与报答制物业办理效劳。公司根底物业效劳均接纳包干制。

　　《关于印发新能源汽车财产开展计划（2021—2035年）的告诉》 民政部、发改委等 2020年11月 鼓舞物业企业到场智能汽车充电桩散布调理

　　2023年3月1日，中天效劳召开第五届董事会第二十二次集会，审议经由过程了公司向特定工具刊行股票计划的论证阐发陈述等相干议案。

　　2021年3月，天下集会经由过程《中华群众共和国百姓经济和社会开展第十四个五年计划和2035年近景目的纲领》，提出以提拔便当度和改进效劳体验为导向，鞭策糊口性效劳业向高品格和多样化晋级，放慢开展安康、养老、托育、文明、旅游、体育、物业等效劳业，增强公益性、根底性效劳业供应，扩展笼盖全性命期的各种效劳供应。

　　《适意图见第18号》 指 《第九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关划定的适意图见——证券期货法令适意图见第18号》

　　报答制物业办理效劳的内容及工具与包干制大抵不异，可是在免费方法上判然不同。报答制指在预收的物业效劳资金中，按商定比例大概商定数额，提取报答付出给物业效劳企业，其他局部用于物业效劳条约商定的收入，节余大概不敷均由客户享有大概负担。该种免费方法包管了客户的知情权，有益于财政通明。

　　10、与本次刊行相干的风险身分请拜见本召募仿单“第六节 与本次刊行相干的风险身分”。此中，出格提示投资者应留意以下风险：

　　因而，本次向特定工具刊行股票不会招致公司掌握权发作变革，不存在《注册办理法子》第八十七条所述情况。

　　《关于放慢开展数字家庭进步寓居品格的指点定见》 住房和城乡建立部等 2021年4月 促进数字家庭体系根底平台与聪慧物业办理等平台的对接，完美尺度系统建立。

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