京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;

 

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总您好，拜读了精华文章很受启发，目前我们处于选房阶段，还有些疑惑盼您解答！我和爱人都是京户首套，现在手头有400做首付，目前准备总价650左右上车西城，爱人通勤原因考虑19号线沿线。

由于我目前还没有毕业，等到孩子上学估计还要8∽10年，短时间内也没有置换的打算我们前期看房看下来，目前比较关注的有新街口附近玉桃园和如意里的一居，还有牛街康乐里小学附近的小两居，均为90年代老房从保值的角度我觉得前者更好，但是后者的居住条件和学校似乎更优，应该如何权衡？以及在预算范围内是否有其他更好的推荐？谢谢京总。

A:回答:您好,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房社区保值性都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章

16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个片区的楼盘详细行情;一个是海淀学区一个是西城学区,如果距离学区还早可优先前者,如果在西海这两个板块选的话这两个位置还可;或者可以往右安门看看,整体建筑年代都为2000之后的,楼盘更新一些,保值性更强,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。

本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。

希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住非常感谢您啦~A:回答:

您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中已经阐述,建议全文阅读,城市一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。

这是一个区域房价上涨的主要逻辑回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,祝一切顺利!

Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。

资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右但周边好一点的三居都不止这个价了方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便同时也还在西城，感觉保值性还可以。

缺点，不是正规三居总是有点不方便的首付大方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府优点，新房正规三居，满足居住要求距离西城较近新房首付压力小缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。

方案3：卖格调换周边的次新三居看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”。

A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。

可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。

一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章

07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

查询楼盘行情,祝一切顺利!Q:提问:感谢京总理性的输出对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路先说一下家庭情况：我是全职妈妈，和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。

近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。

置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量二是将目前房产进行整合置换，资产保值再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w在定慧北里还有一套三居室，我和母亲共同持有，老公房，出掉大概980w。

此外我手里存款大概还能支持一些综合目前的情况我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以（母亲独居多年，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间）3.预算1500w左右。

4.需要考虑周边的医院和学校咨询：1. 我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的原本考虑买通州（主要因为那边医院多），读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区域和楼盘吗？2. 老人买房是不是就不能贷款了？我们的情况还建议贷款吗？3. 最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不是持有金茂府升值空间更大？总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。

4. 二手房我们还没有了解如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以租房嘛。

买就应该买保值的5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！A:回答; 您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差

可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.

2、大红门开的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;关于选筹上建议认真阅读星球精华栏

81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚;3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际的情况选择操作时间,

4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#巧用杠杆，贷款的利用41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中

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