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01商业地产的特点 “商业地产”，这个词汇在国外是没有的， “商业”和“地产” 是两个名词商业地产是由商业和地产两部分组成，地产只是商业的载体，核心在于商业主要呈现的产品业态包括：l社区商业、邻里中心、商业街、写字楼、大型购物中心/卖场、酒店、城市综合体（HOPSCA）、创意园区等。

商业地产与住宅地产有广泛的区别：地理位置、产品设计、目标客户、物业要求、功能用途、销售营销、消费环节、综合实力、投资回报等但两者最根本的区别在于利益关系的差异

决定一个商业项目成功与否的因素有六方面，可参见下图

对商业地产与住宅地产的开发过程进行比较可以清晰的发现，两者在前端是类似的，较之传统住宅项目，商业项目多了招商管理及商业管理环节，也即多了后期运维的环节

正因为两者之间从开发上的程序很相似，也导致对于商业项目的认知出现偏差，用住宅地产的开发思路来进行商业项目开发，项目定位没考虑清楚就开始建设，先建设后定位，后招商，造成很多拆改，这也是成本管理主要的痛点

商业地产开发中的常见问题：① 最大特点不确定性由于招商的不确定性，变更签证会随着项目的进行始终存在，须提前预留条件② 第二大特点界面复杂商业项目由众多的设计单位、承建商/供应商、商家共同协作完成，建设单位的设计、工程、成本部门，解决好界面划分事宜是协调商业项目的根本手段。

③ 第三大特点商家多变由招商情况决定，不可能找来的商家都如同业态规划一致，现场临时调整是必然缺乏充足的商业资源和系统管理经验，造成“六边工程”，商业地产的建设，不是埋头干工程，而是抬头要条件。

02商业地产成本管理要说清商业地产成本管理，就不得不对商业地产成本管理面对的特点进行了解1. 商业地产成本管理面对的现状商业地产成本管理面对的现状可以总结为三个特点① 项目特点多边工程、开发周期相对较短、开发节奏快、体量大、业态多等

② 管理特点业务点繁多、管控面广、决策参与度高、资源的约束性强、协调工作量大等③ 成本管理特点业务新（较住宅地产）、合同多、专业多、变更多等2. 商业地产成本管控思路商业项目的成本管控难度远远超过住宅项目，那我们该从哪里着手呢？我们还是得从成本影响图来分析

1. 先想后开发从图中可见，项目决策阶段直接决定了项目的生死，或者可以理解为，项目决策阶段需要考虑好项目的定位，这一阶段基本决定了项目成本情况，这个阶段要对项目未来定位、业态配比等考虑清楚笔者之前接触过一个商业项目，其中有占比很大的高层，对于高层的定位，建成后到底是做写字楼还是公寓还是酒店，项目一直无法确定。

为此该业态预留了写字楼、公寓、酒店的改造条件，不仅给设计工作带来了极大的难度，也无形中增加了大量的成本，相当于不论最终项目做成写字楼还是酒店还是公寓，都要付出额外的成本（为其他产品预留的改造条件）在进行商业项目成本管理的时候，最大的困扰无疑是项目总改，经常改动的原因是为了满足不同商户的需求，这还是因为项目的定位没有考虑清楚，也就造成招商无法开展，无法定制建设，后期的改造就不可避免了，有的商业项目变更率甚至能达到30%以上，多么触目惊心呀

做为商业地产的龙头，万达广场之所以取得成功，很大的方面在于万达有比较坚实的商户资源，在建设前基本能够确定商户，即开发前就基本完成了招商工作，后期的建设相当于定制开发，拆改自然可以少之又少基于以上因素，对于成本来说，商业地产项目前期定位准确、事先完成招商，遵循逻辑按需建造，最有利于成本控制

2. 限额设计成本是设计出来的，各标杆房企，无不采用限额设计进行成本控制，商业地产项目亦然。

限额设计是建设项目投资控制过程中的一个重要环节和关键措施设计人员以投资为出发点，进行多方案比较，力求做到功能、效果、技术与经济的统一通过限额设计指标与实际设计指标对比分析，并进行咨询公司、设计负责人、成本负责人会签，坚守目标，先审核再实施。

最终通过流程签批确定是否下发当期版本施工图纸，最终限额设计指标在目标成本指标内得以受控设计限额的对象：它可将上阶段的设计审定的投资额和工程量分解到各专业，后分解到各单位工程和分部分项工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制管理。

同时也实现了对设计规模、设计标准、工程量与目标成本指标等各方面的控制那如何评判限额指标的合理性呢？合理的限额指标是承接投资的指标，是要兼顾安全储备与经济合理性，最直观的评价指标是限额指标的通过率

只有设计限额是远远不够的，还需要与之匹配的考核机制，这就是责任成本责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈，考核评价各职能履行情况责任成本回答的是在成本管理相关业务中谁来做，做什么，做的如何的问题。

完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行落实责任到岗位，到具体的人，最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到权责明确，有据可依3. 商业项目的机电设置

商业项目不同于住宅项目的特点之一就是商业项目要满足不同的商业活动，因而需要大量的机电设备的配置，且商业机电工程还有方案多样性、材料多样性、 设备多选型、施工多变性等特点，这也是商业项目成本管理难度大的原因之一

按照机电工程的不同功能，可以划分为以下几类舒适功能：电梯工程、空调工程、给排水工程安全功能：消防工程、电力工程稳定功能：智能疏散指示工程、弱点工程便捷功能：客流计数、车位导视、POS机工程美观功能：泛光照明工程、LED工程

节能功能：中水工程、光伏发电工程、雨水回用工程由于商业机电工程非常繁杂，会用专门的篇幅进行分析，这里需要记住几点① 商业项目机电内容多，不要漏项② 商业项目机电工程弹性较高，是成本控制和成本优化的重点③ 商业项目机电工程合理配置很重要，比如对于绿建标准的使用度要合理

4. BIM设计BIM（Building Information Modeling）技术是利用计算机软硬件技术，通过建筑信息模型的创建和使用，实现建筑信息有效传递和共享的技术，它同时也是建筑开发、建筑设计、建筑施工及建筑运维基于建筑信息模型（BIM）的过程和方法，并贯穿于建筑的全生命周期。

简单来说：“BIM就像一个沙盘，汇总各种建筑数据，预演了项目全周期各种可能，并将这些情况贯穿起来，极大的提高工程决策、设计、施工、成本控制和运维的水平，有效提高效率、质量及投资收益”BIM的功能与商业项目复杂的情况非常契合，商业项目复杂性远超住宅项目，体型特殊、系统庞杂，因而商业项目建议使用BIM进行设计及论证，可以有效的避免错漏碰却等问题

03开发成本及商管费用界面开发成本及商管费用界面是很多房地产企业经常发生冲突的地方，说不清，理还乱。这给项目成本管理及商业运营管理带来的不少麻烦商业地产开发价值链及盈利模式普遍采用三段五利模式

总体而言，物业移交运营前产生的费用，原则上均计入开发成本(招商费用除外)，而运营阶段的费用则计入商管费用对于不同的产品业态界面也是有所差异的1. 写字楼1.1 销售型不存在商管费用，但出现整售时可能发生改建费用，此费用一般计入开发成本。

 1.2 出租型① 竣工前的建设费用计入项目开发成本，竣工后由商管公司运营 ② 一般由承租方自行装修，开发成本中一般无改建/装修费用，特殊情况下可能会出现改建/装修费用作为大客户租赁条件 ③ 建设过程中，由商管公司提供招商工作，营销客服部仅提供协助。

 ④ 持有型物业经营成本按租金的5%预算、维修费用按租金的2%预算2. 酒店① 引入品牌酒店管理公司，商管公司谈判签订咨询和管理协议 ② 酒店功能设计与咨询费用、专有设备采购（厨房设备、洗衣房设备、锅炉房、热力站、SPA健身设备等）、为满足酒店品牌标准的改造费用等酒店项目特有的成本一般计入项目开发成本。

 ③ 布草、餐具等酒店营运所需的物品，一般计入项目开办费 ④ 商管费用除开办费外，还包括运营阶段费用（包括基于营业额的酒店管理公司基本管理费、浮动管理费/分成等）、再装修投入（酒店一般每5年进行一次再装修）。

 ⑤ 酒店开业/运营所需的各项行政审批费用由开发商缴纳，计入管理费用 ⑥ 上述费用的具体计算标准各异且无法获取3. 商业综合体① 万达管控思路为：集团主要控制前段——项目开发线负责开发——商业管理线负责运营（含招商、推广、运营、物业）。

② 万达的商管公司自成体系，拥有包括成本部、工程部、财务部、物管部、商管部等在内的多个部门，有其自有的成本管理体系和规范 ③ 其招商中心按商业业态分为多个二级部门；商业运营中心分南北区域管理④ 管理费用中含自商管公司筹备到项目开业（入伙）之日止发生的费用，包括人员工资福利费、办公房屋租赁费、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、 行政办公费用以及开业（入伙）前所发生的不可预见费用。

 ⑤ 物业启动费包括入伙之日起到项目物业 实现收支平衡期间的物业亏损费用 ⑥ 商业招商及开业庆典费包括商业广场的招商费、开业庆典费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用04小结商业地产的特点决定了成本管理的难度很大，而且较之住宅地产，其成本管理的系统性要求更强，各职能需要充分交圈并理顺关系。

商业地产的定位及招商工作约前置，则成本管控效果越好，不可使用住宅地产的开发逻辑来运作商业地产  推荐往期无数区域总投资总也在看的，爆款知识点文章，点击下面蓝色字体可跳页阅读↓↓↓：    1、《投资岗2021知识点年终大考（某十强房企悄悄拿来做裁员考试了）

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